Grunderwerbsteuer 2026: porez na stan u Njemačkoj

Našao si stan ili kuću, banka ti je rekla "da" za kredit, a onda stigne račun koji nisi računao: Grunderwerbsteuer, porez na promet nekretnina. Ovaj porez ne ide u kredit, mora se platiti iz vlastitog džepa, a zavisi od savezne zemlje u kojoj kupuješ. Razlika između Bavarske i, recimo, Sjeverne Rajne-Vestfalije može iznositi deset hiljada eura i više. U ovom članku vidiš stanje u septembru 2026: koliko iznosi porez, šta se trenutno raspravlja o reformi i kako da se pripremiš.

Šta je Grunderwerbsteuer i ko je plaća?

Grunderwerbsteuer je porez koji se plaća svaki put kad nekretnina promijeni vlasnika. Računa se kao postotak od kupoprodajne cijene. Za razliku od većine drugih poreza, savezne zemlje same određuju stopu, pa se ona jako razlikuje od mjesta do mjesta.

U praksi porez plaća kupac, tako piše u većini ugovora. Formalno su, međutim, i kupac i prodavac zajedno odgovorni za porez, a raspodjela se regulira u notarskom ugovoru (izvor: zvanična stranica pokrajine Bremen). Važno je i ovo: finansijska uprava izdaje potvrdu (Unbedenklichkeitsbescheinigung) tek kad je porez plaćen, a bez nje se ne možeš upisati u zemljišnu knjigu (Grundbuch). Dakle, bez uplate nema ni upisa vlasništva.

Koliko iznosi porez u 2026. po saveznim zemljama?

Prema aktuelnim pregledima kreće se od 3,5 % u Bavarskoj do 6,5 % u nekoliko zemalja. Najvišu stopu od 6,5 % imaju Brandenburg, Sjeverna Rajna-Vestfalija (NRW), Saarland i Schleswig-Holstein. Bavarska je s 3,5 % najjeftinija. Bremen je stopu podigao sa 5 % na 5,5 % za kupovine od 1. jula 2025. (zvanična stranica Bremena, stanje 17.9.2026.).

Evo kako to izgleda u eurima (vlastiti izračun na osnovu navedenih stopa):

Kupoprodajna cijena	Bavarska (3,5 %)	Bremen (5,5 %)	NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein (6,5 %)
250.000 €	8.750 €	13.750 €	16.250 €
300.000 €	10.500 €	16.500 €	19.500 €
400.000 €	14.000 €	22.000 €	26.000 €

Kod stana od 400.000 € razlika između Bavarske i najskupljih zemalja iznosi dakle 12.000 €. Stope ostalih zemalja provjeri prije kupovine na stranici svoje pokrajine ili kod notara, jer se mogu mijenjati.

Zašto je ovo veliki problem za kupce bez štednje?

Većina banaka finansira kupoprodajnu cijenu, a ne dodatne troškove. Porez, notar, upis u zemljišnu knjigu i eventualna provizija posrednika ostaju na tebi. Udruženje od 18 organizacija upozorilo je 23.3.2026. da porez na promet nekretnina kod prosječne kupovine iznosi između 18.500 i preko 24.000 eura i da kupci češće odustaju zbog nedostatka vlastitih sredstava za nusputne troškove nego zbog mjesečne rate. Isto udruženje traži oslobođenje ili slobodni iznos za one koji prvi put kupuju nekretninu za vlastito stanovanje.

Na stranici AIVADO-a za kupovinu nekretnine navedeno je da troškovi kupovine obično iznose oko 9 do 12 % kupoprodajne cijene. To je orijentir, ne obećanje, a tačan iznos zavisi od zemlje, cijene i toga da li ima provizije za posrednika.

Postoji li reforma koja će ti olakšati život?

Rasprava traje godinama, ali konkretnog zakona za sada nema. Prema pregledu kaufodermieten.de (stanje mart 2026.) razgovara se o slobodnim iznosima za one koji prvi put kupuju, između 250.000 i 400.000 eura, ali nijedan zakon još nije donesen. Jedna novija analiza (14.9.2026.) navodi da prijedlog NRW-a iz 2017. godine za savezni slobodni iznos još stoji u Bundesratu bez odluke i da se porez ne spominje u koalicionom ugovoru iz 2025. godine. Zbog toga ne planiraj kupovinu oslanjajući se na buduću reformu.

Kao izuzetak, savezna zemlja Hessen ima vlastiti program Hessengeld: ko prvi put kupuje nekretninu za vlastito stanovanje, može dobiti nazad do 10.000 eura po kupcu (najviše 20.000 eura za par) plus do 5.000 eura po djetetu mlađem od 18 godina, isplaćeno u deset godišnjih rata, do visine stvarno plaćenog poreza i bez ograničenja prihoda (izvor: hessenschau.de, početna objava 2024.). Prema izvještajima program radi i u 2026. godini. Prije kupovine ipak provjeri aktuelne uslove kod nadležne institucije u Hessenu.

Može li se porez uključiti u kredit?

Uglavnom ne. Standardni kredit pokriva kupoprodajnu cijenu. Postoji takozvano finansiranje od 110 % koje pokriva i nusputne troškove, ali prema baufi24.de banke ga nude rijetko i samo uz "visoke i vrlo sigurne prihode" i odličnu bonitetnu sliku. Ne računaj s tim kao s pravilom. Ako kupuješ bez učešća, pitanje nije samo "hoće li banka odobriti kredit", nego i "odakle ću platiti porez, notara i upis". Više o tome u našem članku Immobilienkredit ohne Eigenkapital (na njemačkom).

Kako legalno smanjiti porez?

Nema čarobnog trika, ali postoje legitimni načini koje navode baufi24.de i kaufodermieten.de:

• Pokretnine odvojeno u ugovoru: ako kupuješ ugrađenu kuhinju ili namještaj, navedi ih zasebno u notarskom ugovoru sa realnom vrijednošću, jer se porez računa samo na nekretninu.
• Rezerva za održavanje (Instandhaltungsrücklage): kod stanova u zgradi može se pod uslovima odbiti od osnovice.
• Bez provizije za posrednika: ne utiče na porez, ali smanjuje ukupne nusputne troškove.
• Granice pokrajine: razlika između susjednih zemalja može biti hiljade eura, pa ima smisla uporediti ponude i s druge strane granice pokrajine.

Sve ovo dogovori s notarom i, po potrebi, poreznim savjetnikom. Cilj nije "trikovi", nego da ne platiš više nego što moraš.

Šta ti preporučujemo prije potpisa kod notara?

1. Izračunaj sve troškove kupovine (porez, notar, zemljišna knjiga, provizija) i pitaj koliko od toga moraš pokriti iz vlastitih sredstava.
2. Provjeri stopu poreza u zemlji u kojoj kupuješ i da li postoji regionalna pomoć poput Hessengelda.
3. Nemoj računati na buduću reformu, jer zakona još nema.
4. Provjeri svoj bonitet i status boravka prije nego što kreneš u pretragu. Više o tome u vodiču Kredit u Njemačkoj: provjera bez štete za Schufu.
5. Ne zaboravi na tržište: cijene i dalje rastu, ali sporije, što je tema našeg članka Cijene nekretnina u Njemačkoj 2026.

Često postavljana pitanja

Ko plaća Grunderwerbsteuer, kupac ili prodavac?

Po pravilu kupac, tako se obično dogovara u notarskom ugovoru. Formalno su oba odgovorna za porez, pa je važno da ugovor jasno reguliše ko plaća.

Koliko je Grunderwerbsteuer u Bavarskoj, a koliko u NRW-u?

U Bavarskoj 3,5 %, u NRW-u 6,5 %. Na stan od 300.000 € to je 10.500 € naspram 19.500 €.

Mogu li Grunderwerbsteuer uključiti u kredit?

Obično ne. Postoji finansiranje od 110 %, ali ga banke rijetko nude i traže vrlo sigurne prihode. Zavisi od banke i boniteta.

Kada moram platiti porez?

Nakon što notar prijavi kupovinu, finansijska uprava (Finanzamt) šalje rješenje s rokom plaćanja. Bez uplate nema potvrde za upis u zemljišnu knjigu.

Plaćam li porez ako kupujem sa privremenim boravkom?

Da. Porez se plaća pri kupovini nekretnine bez obzira na status boravka. Status boravka utiče na to hoće li i pod kojim uslovima banka odobriti finansiranje, a to zavisi od banke i boniteta.

Hoće li porez uskoro biti ukinut ili smanjen za one koji prvi put kupuju?

Za sada nema zakona. Rasprava o slobodnom iznosu traje, ali bez odluke, pa nemoj planirati na osnovu nje.

Izvori (pristupljeno 30.9.2026.)

• Bündnis von 18 Organisationen zur Grunderwerbsteuer, experten.de, 23.3.2026.
• Grunderwerbsteuer Bremen, service.bremen.de (Stand der Seite 17.9.2026.)
• Grunderwerbsteuer 2026 Tabelle, kaufodermieten.de (Stand mart 2026.)
• Grunderwerbsteuer: Berechnung & Höhe je Bundesland, baufi24.de (bez datuma, pristupljeno 30.9.2026.)
• Hessengeld, hessenschau.de (objava 2024.) i analiza christopher-helm.com, 14.9.2026.

Napomena: ovaj članak je opća informacija, a ne porezni ni pravni savjet. AIVADO je posrednik u finansiranju (§ 34c / § 34i GewO) i ne daje kredite direktno. Odobrenje zavisi od banke i tvog boniteta, a iznosi i stope mogu se promijeniti.