Kupovina nekretnine u Njemačkoj – mi te vodimo kroz cijeli proces

Da, finansiranje bez vlastitog kapitala (takozvana 100%- ili 110%-Finanzierung) je u Njemačkoj moguće — ali ne kod svake banke i ne za svakog. Presudni su stabilni prihodi, uredna Schufa i vrijednost nekretnine; kamata je kod finansiranja bez vlastitog kapitala nešto viša, jer banka nosi veći rizik. Neke banke finansiraju čak i kupovne sporedne troškove, druge traže da ih pokriješ sam — zavisi od banke. Baš zato je važno ne ići kod prve banke, nego uporediti ponude. AIVADO je specijalizovan za kupovinu nekretnine u Njemačkoj bez vlastitog kapitala za naše ljude — besplatna provjera, na tvom jeziku.

Da, i to je pitanje koje čujemo svaki dan. Njemački pasoš ili Niederlassungserlaubnis nisu obavezni uslov: postoje banke koje stambeni kredit u Njemačkoj odobravaju i sa privremenom boravišnom dozvolom, pogotovo ako radiš u deficitarnom zanimanju, imaš stabilan posao i uredne prihode. Svaka banka to procjenjuje drugačije — neke traže minimalno preostalo trajanje dozvole, druge gledaju cjelokupnu sliku i perspektivu produženja. Zato jedna odbijenica ništa ne znači. AIVADO zna koje banke finansiraju kupovinu nekretnine u Njemačkoj s kojim aufenthaltstitelom i besplatno ti provjeri šanse — na bosanskom, hrvatskom ili srpskom.

Apsolutno da. U Njemačkoj ne postoji zakon koji strancima zabranjuje kupovinu nekretnine — kao građanin BiH, Hrvatske ili Srbije smiješ kupiti kuću, stan ili zemljište potpuno isto kao i Nijemac, i upisuješ se kao vlasnik u zemljišne knjige (Grundbuch). Pitanje nije smiješ li kupiti, nego kako ćeš finansirati: tu banke gledaju tvoj boravišni status, prihode i Schufu. S dobrom pripremom i pravom bankom kupovina nekretnine u Njemačkoj bez njemačkog pasoša je sasvim realna — naši klijenti to dokazuju svaki mjesec. AIVADO te vodi kroz cijeli proces, besplatna prva provjera.

Može biti izazovno, ali nije nemoguće. Mnoge banke vole vidjeti završen probni rad i najmanje šest mjeseci staža kod trenutnog poslodavca — ali pravila se razlikuju: neke banke prihvataju i kraći staž ako imaš neprekinutu radnu historiju u istoj branši, deficitarno zanimanje ili supružnika sa stabilnim prihodima koji ulazi u finansiranje. Ponekad je rješenje sačekati par mjeseci do isteka probnog rada — i to ti pošteno kažemo. Zavisi od banke i tvoje ukupne slike. AIVADO ti besplatno provjeri koje banke dolaze u obzir za kupovinu nekretnine u Njemačkoj u tvojoj situaciji.

Uz kupovnu cijenu dolaze sporedni troškovi kupovine (Kaufnebenkosten), koji u Njemačkoj ukupno iznose otprilike 9 do 12 posto cijene: porez na promet nekretnina (Grunderwerbsteuer, zavisno od savezne pokrajine oko 3,5 do 6,5 posto), notar i upis u zemljišne knjige (oko 1,5 do 2 posto) i eventualno provizija makleru. Kod stana od 300.000 eura to je brzo 30.000 eura i više. Neke banke i te troškove finansiraju, druge ne — zavisi od banke. Zato ih uračunaj od početka. AIVADO ti kod kupovine nekretnine u Njemačkoj napravi kompletnu kalkulaciju, besplatno i na tvom jeziku.

Finanzierungsbestätigung je pisana potvrda banke da bi tvoje finansiranje do određenog iznosa bilo odobreno. Na njemačkom tržištu nekretnina to je tvoj najjači adut: prodavci i makleri ozbiljno razgovaraju samo s kupcima koji mogu dokazati da imaju finansiranje — bez potvrde ćeš kod dobrih nekretnina redovno izvlačiti kraći kraj protiv kupaca koji je imaju. Zato se priprema finansiranja radi prije traženja nekretnine, ne poslije. AIVADO ti pomogne da potvrdu o finansiranju za kupovinu nekretnine u Njemačkoj dobiješ brzo i da na razgledanje odeš kao ozbiljan kupac — besplatna provjera na tvom jeziku.

To je legitimno pitanje i odgovor zavisi od tvog vremenskog horizonta. Ako u Njemačkoj ostaješ još najmanje 8 do 10 godina, kupovina se često isplati: umjesto da kiriju plaćaš tuđem stanodavcu, otplaćuješ vlastitu imovinu. Kod povratka u BiH nekretninu možeš prodati — nakon 10 godina vlasništva dobit od prodaje je u pravilu neoporezovana — ili je izdavati i imati prihod iz Njemačke. Kredit pri tome ne smeta, on se preuzima ili isplaćuje iz prodajne cijene. Važno je samo kupiti nekretninu koja se lako prodaje ili izdaje. AIVADO ti besplatno pomogne procijeniti tvoju situaciju.

Proces kupovine nekretnine u Njemačkoj je jasno reguliran i siguran: prvo dogovoriš finansiranje i dobiješ potvrdu banke, zatim notar sastavlja kupoprodajni ugovor koji obje strane unaprijed dobijaju na čitanje. Kod notarskog termina ugovor se čita naglas i potpisuje — bez notara kupovina u Njemačkoj uopšte nije pravno valjana, što te štiti od prevara. Notar zatim upisuje predbilježbu u zemljišne knjige, ti plaćaš kupovnu cijenu tek kad su svi uslovi ispunjeni, i na kraju se upisuješ kao vlasnik. Od potpisa do ključeva obično prođe nekoliko sedmica. AIVADO je uz tebe na svakom koraku — i kod notara, na tvom jeziku.

Možeš zatražiti provjeru bez obzira na godine. Banke ne gledaju samo datum rođenja, nego i željeni rok otplate, sadašnji i budući prihod, penziju, postojeću imovinu, nasljedstvo, drugog podnosioca zahtjeva i vrijednost nekretnine. Kod starijih klijenata finansiranje se često drugačije strukturira, na primjer kraćim rokom, većom ratom ili planom za ostatak duga. Zato ne odustaj prije individualne provjere.